Développement urbain

La spécificité de l’implication universitaire

Fin des années 60, la section francophone de l’Université catholique de Louvain déménage. Elle s’établit à la fois vers Woluwe-Saint-Lambert à Bruxelles et vers le plateau de Lauzelle, en Wallonie. Sur la commune d’Ottignies, les terrains vierges lui permettent de développer un projet de ville à part entière, une cité non exclusivement tournée vers les activités de l’université et imaginée avec autant d’habitant·es que d’étudiant·es. En guise de guide, l’UCLouvain crée un schéma directeur précis et choisit d’utiliser le droit d’emphytéose comme principal instrument de sa politique foncière. Des particularités qui ne lui permettent cependant pas de déroger aux réglementations urbanistiques pour lesquelles la Ville et la Région sont compétentes. Les autorités communales exercent donc leurs pouvoirs comme dans toute autre ville et délivrent des services aux citoyen·nes. La reprise des voiries publiques et de leur entretien font aussi partie du modus vivendi établi avec l’UCLouvain.

L’emphytéose comme outil de développement urbain

En 1969, la loi de financement qui a permis à l'UCLouvain d’acquérir les terrains, prévoyait que l’université ne puisse pas les aliéner pendant une période de 50 ans afin qu’elle ne reprenne pas des parcelles pour ses propres besoins d’extension. La cession sous forme de baux emphytéotiques a donc été choisie comme solution pour, d’une part, respecter cette obligation et d’autre part, garder la maîtrise du développement urbain. Lors d'un transfert de compétences aux Communautés, cette interdiction a cependant été levée. 
Les canons perçus pour les droits concédés, à Louvain-la-Neuve et hors du parc scientifique, ne couvrent pas les coûts de gestion des contrats d’emphytéose et d’entretien des espaces extérieurs.

Une vision avant-gardiste de la durabilité

Un centre urbain piéton, une économie d’espace, d’énergie, un respect du cycle de l’eau, de la qualité de l’air et du sol, une biodiversité à portée… Tous ces principes qui répondent aux enjeux d’aujourd’hui et de demain font partie intégrante de l’ADN de Louvain-la-Neuve, et ce, dès sa création. Une vision du développement territorial que l’UCLouvain continue de poursuivre. Des exemples ?

• l’encouragement aux modes actifs et doux pour se déplacer ;
• l’incitation à l’implantation de commerces indépendants, locaux et éco-responsables ;
• le développement de projets immobiliers durables et ambitieux comme le futur quartier Athena-Lauzelle ;
• l’évolution vers de plus en plus de durabilité pour les entreprises comme c'est le cas au sein du parc scientifique, la gestion des espaces verts, ou encore le renforcement de la biodiversité.

La durabilité du campus de Louvain-la-Neuve

250 hectares dédiés au logement

La demande d’habiter la cité louvaniste dépasse l’offre. Cette réalité existe depuis de nombreuses années, si bien qu’aujourd’hui, le prix moyen d’achat d’un logement à Louvain-la-Neuve a flambé. Les raisons :

• la qualité de vie à Louvain-la-Neuve attire (proximité des facilités, mobilité douce, valeur des services proposés, etc.) ;
• le mouvement des propriétaires est faible : les habitant·es de Louvain-la-Neuve y restent. Peu de logements sont donc à vendre ;
• le chômage locatif est presque inexistant.

Ce prix moyen de l’achat d’un bien immobilier cadenasse le marché pour de nombreuses bourses. Une réalité à laquelle l’UCLouvain tente de répondre via, notamment, le futur projet Athena-Lauzelle. L’un de ses objectifs est d’attirer un jeune public familial. Comment ? Via :

• la cession des terrains en-dessous du marché par l’UCLouvain ;
• la captation partielle de future plus-value et sa redistribution pour permettre que les propriétaires suivant·es aient également accès à un logement abordable ;
• la mise en place de contrats pour freiner les spéculations foncières ;
• le recours à des partenaires comme la société de logement de service public Notre Maison, l’agence de promotion immobilière du Brabant wallon (APIBW), au montage d’un Community Land Trust (CLT) avec la commune, etc.

Soutien à l’association des habitant·es (AH)

Présente auprès des citoyen·nes louvanistes, l’UCLouvain a toujours apporté plusieurs aides récurrentes à l’association des habitant·es comme l’accès privilégié aux auditoires. L’université est, par ailleurs, attentive à maintenir un dialogue constant avec l’AH, consciente qu’il s’agit d’un relais important auprès de la population louvaniste.

Les logements étudiant·es UCLouvain

5.750 logements UCLouvain sont mis à disposition des étudiant·es chaque année sur l’ensemble des sites de l’université, dont 4.400 sur Louvain-la-Neuve. L’université possède ainsi le plus grand parc immobilier de logements étudiants d’Europe, dont l’objectif est de proposer des solutions à loyers en-dessous des prix du marché pour favoriser l’accès aux études et donc à l’émancipation sociale. 

La taille et la qualité de ce parc pèse sur le marché et permet actuellement à l’université de jouer un rôle de régulateur des prix. Il s’agit donc d’une véritable politique sociale mise en place par l’UCLouvain afin de faciliter l’accès à l’enseignement supérieur et éviter que le logement ne soit un frein pour certain·es. Outre ce parc de logements, l’université accorde une variété de bourses afin de réduire encore le loyer, pour celles et ceux dont la situation sociale ne permet pas de prendre en charge ce type de dépenses.

La création de nouveaux quartiers

Tous dessinés initialement dans le schéma directeur de Louvain-la-Neuve, les derniers quartiers ou îlots de la ville vont encore se développer dans les années à venir. Mais quelles sont les principales instances intervenantes et les divers enjeux financiers ?

1. L’UCLouvain : l’université est propriétaire des terrains et prend en charge l’installation des voiries et leur entretien jusqu’à ce que celles-ci soient reprises par la commune. Elle perçoit un canon annuel, dont la valeur de 2023 s’élève à 0,94 €/m² de terrain cédé en emphytéose.
2. La commune : elle délivre, avec la Région, les permis, collecte les taxes communales, reprend la gestion et l’entretien des voiries, ainsi que toutes les missions dévolues aux entités locales.
3. La société de promotion immobilière : dans les cas où elle intervient, elle construit les bâtiments et perçoit le différentiel entre le coût de la construction et celui de la vente.
4. Le/la propriétaire : après avoir reçu un droit d’emphytéose de l’UCLouvain sur le terrain, il ou elle construit une maison ou achète par exemple un appartement à une société de promotion immobilière, paie les taxes communales mais aussi (accessoirement) l’emphytéose à l’UCLouvain qui reste propriétaire du sol. 

Quelle est la plus-value pour l’université, sur les droits d’emphytéose ? Ce n’est qu’à partir de 1995 que les redevances d’infrastructures (payées lors de la cession du droit d’emphytéose) ont permis à l’UCLouvain de faire face aux frais d’infrastructures d’équipements des nouveaux quartiers. Et il a fallu encore près de 20 ans, à partir de 2014, pour que ces redevances d’infrastructures contribuent à assurer une partie (minoritaire) de la soutenabilité du programme d’investissement de l’UCLouvain pour ses bâtiments académiques (entretien, rénovation, construction).

Le dernier quartier en date : Courbevoie

Concrètement, comment vont se répartir les coûts et les recettes entre les différentes parties impliquées dans ce projet riche de 650 logements ?
L’UCLouvain comptabilise et réaffecte à la rénovation de son patrimoine académique :

• le total des revenus de cession de terrains aux propriétaires auxquels il convient de déduire tous les frais d’études, de personnel, d’équipement, etc. qui auront été nécessaires pour développer ce projet démarré en 2006.

D’après des estimations de l’UCLouvain, la commune devra évidemment assumer ses obligations communales qui ont un coût mais elle percevra de son côté :

• des taxes communales additionnelles pour le précompte immobilier, l’impôt des personnes physiques ou encore la taxe sur l’immeuble de bureaux ;
• les revenus locatifs de 10 appartements cédés gratuitement par la société de promotion immobilière.

Le développement du parc scientifique 

Premier parc scientifique créé en Europe au début des années 70, ce “hub” d’innovation est aujourd’hui un véritable écosystème de 231 hectares qui accueille près de 280 entreprises, de la spin-off à la multinationale, et emploie plus de 8.700 travailleurs et travailleuses. Cogéré par l’UCLouvain et l’InBW, il est un moteur du développement urbain de Louvain-la-Neuve. Une structure prisée qui fait face aussi à plusieurs défis que sont :

• la réserve foncière : chaque année, depuis les années 2000, 1,49 hectares en moyenne sont cédés. Mais les terres disponibles sur Louvain-la-Neuve et sur Mont-Saint-Guibert se raréfient. Plusieurs extensions et autres possibilités d’exploitation sont à l’étude ;
• la mobilité : le plan de mobilité de l’UCLouvain s’attaque au flux des déplacements générés, notamment, par le parc scientifique. L’objectif : favoriser les modes de déplacements actifs en développant, entre autres, les pistes cyclables ou encore la gare des bus. Autant de points en discussion avec les diverses instances également impliquées que sont la Ville et la Région ;
• les logements : favoriser l’emploi sur le territoire augmente de facto la demande de logements à proximité. Le projet UCLouvain Athéna-Lauzelle fait partie des réponses apportées à ce besoin ;
• la gestion de l’énergie : l’installation de 7 mâts éoliens est à l’étude pour alimenter le parc scientifique. Le projet de centrale biomasse qui devrait s’installer sur Mont-Saint-Guibert, permettra, lui, d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2035 au sein des bâtiments UCLouvain.